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市場(chǎng)分析:未來(lái)定制家居賣(mài)場(chǎng)由何決定，是好是壞？

2019-04-25 09:51:00
來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )
編輯：板材網(wǎng)
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傳統家居賣(mài)場(chǎng)在防火防盜防電商時(shí)，購物中心的邊界卻不斷伸向了家居市場(chǎng)的碗里。宜家開(kāi)始做購物中心了，NOTORI也躲進(jìn)購物中心悶聲發(fā)大財去了，傳統家居賣(mài)場(chǎng)在防火防盜防電商時(shí)，購物中心的邊界卻不斷伸向了家居市場(chǎng)的碗里。尚品宅配、靚家居、各類(lèi)全屋定制們也在尋找流量更加充沛的渠道，市場(chǎng)似乎在越來(lái)越多元。

家居建材市場(chǎng)從2009年以來(lái)迎來(lái)了爆發(fā)式增長(cháng)，這種增長(cháng)與中國商品房銷(xiāo)售面積爆發(fā)息息相關(guān)，它以蠶食市場(chǎng)增量紅利為主。

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2009年中國商品房銷(xiāo)售出現非常規暴漲42.1%的局面，2010年商品房銷(xiāo)售面積首次站上10億平方米大關(guān)，從此一路搖扶直上，到2018年達到17億平方米。這期間，商品房銷(xiāo)售基本跟養豬一個(gè)規律，三年一個(gè)周期，13年、16年出現峰頂。2019年1-2月份，商品房銷(xiāo)售1.41億平方米，下降3.67%，所謂的商品房周期不像以往來(lái)得那么明顯。不過(guò)銷(xiāo)售金額12803億，增長(cháng)2.8%，體現購買(mǎi)力還是強勁，購買(mǎi)力會(huì )因為各種刺激而再度進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是各方爭議的焦點(diǎn)。

對于家居建材商來(lái)說(shuō)，商品房銷(xiāo)售面積增加意味著(zhù)能否吃“飽”飯的問(wèn)題，商品房銷(xiāo)售金額是否增加意味能否吃“好”飯的問(wèn)題。商品房銷(xiāo)售面積下降使得不少家居建材商已經(jīng)感到陣陣寒意，它將使得不少中小租賃商戶(hù)無(wú)業(yè)務(wù)可做，不得不做出撤場(chǎng)的決定。同時(shí)，市場(chǎng)份額繼續流向大商戶(hù)。市場(chǎng)份額過(guò)于集中在大商戶(hù)手上，又會(huì )提高大商戶(hù)的議價(jià)能力，引發(fā)租金下調。不論中小商戶(hù)撤場(chǎng)，還是大商戶(hù)議價(jià)能力不斷提升，對于家居建材賣(mài)場(chǎng)都不是好事。
中國在城市化率30-40%區間歷時(shí)最短，僅有5年時(shí)間完成，期間商品房銷(xiāo)售面積9.5億平方米就推動(dòng)了10個(gè)點(diǎn)的城市化率。
城市化率40-50%，歷時(shí)用了8年，需要動(dòng)用53.2億平方米來(lái)推動(dòng)10個(gè)點(diǎn)的城市化率。
50-60%也用了8年，卻需要109.9億平方米來(lái)推動(dòng)，我們可以發(fā)現，商品房銷(xiāo)售面積對于城市化率推動(dòng)越來(lái)越弱。
中國人口13.9億，10個(gè)點(diǎn)的城市化率需要解決1.39億人進(jìn)城。40-50%的城市化率時(shí)，商品房銷(xiāo)售總面積53.2億/1.39億人口=38.27平，假設一個(gè)家庭3口人，38.27*3=115平，基本屬于剛需盤(pán)。
50-60%城市化率時(shí)，商品房銷(xiāo)售總面積109.9/1.39=79平，假設一個(gè)家庭3口人，79*3=237平。很明顯，這階段投資盤(pán)開(kāi)始慢慢占據主導地位，剛需盤(pán)放緩。從去年開(kāi)始，經(jīng)?？梢砸?jiàn)到很多樓盤(pán)投資盤(pán)與剛需盤(pán)達到9：1的比率。

近期各方面基調來(lái)看，房子以住為主，租售并重，以“租”取代投資盤(pán)口風(fēng)向似有不斷加強之勢。剛需盤(pán)為鎖定盤(pán)，不影響市場(chǎng)炒作。投資盤(pán)為回報盤(pán)，一旦盈利預期枯竭就會(huì )造成踩踏。去年開(kāi)始打壓供量預期，典型的高周轉盤(pán)碧桂園等房企都跑不起來(lái)，相當難受，甚至因為周轉不暢傳出資金面臨斷鏈風(fēng)險的房企也不少。為了消耗存量盤(pán)，建行等金融機構也出來(lái)喊話(huà)房子蓋太多了，還是租它家的房子好。2019年4月8日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《2019年新型城鎮化建設重點(diǎn)任務(wù)》的通知，其核心就是解決移民租住市場(chǎng)需求。

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未來(lái)商品房市場(chǎng)很可能保價(jià)不保量。
中國城市化率增速從2011年3.77%，到2018年城市化率增速只有1.06%?！秶倚滦统擎偦巹?2014—2020年)》中注明：城鎮化健康有序發(fā)展，常住人口城鎮化率達到60%左右。中國城市化率已經(jīng)進(jìn)入到中后期階段，增速會(huì )逐步放緩。城市化率增速的核心又在于經(jīng)濟發(fā)展動(dòng)力，或者說(shuō)該城市能否提供足夠多的崗位以及有吸引力的待遇。中國城市化率在不同市場(chǎng)又差異極大，深圳等珠三角地區城鎮化率最高，都在8成以上。這使得家居賣(mài)場(chǎng)在不同地區銷(xiāo)售差異會(huì )極大。城市化率低的地方做增量盤(pán)為主，城市化率高的開(kāi)始轉向存量盤(pán)與增量盤(pán)并重。
做增量還是做存量
增量盤(pán)由新商品房銷(xiāo)量決定，決策權在于消費者或者開(kāi)發(fā)商直接做成精裝房。存量盤(pán)取決舊改頻率，關(guān)鍵指標為二手房銷(xiāo)量。二手房在近年來(lái)出現量?jì)r(jià)齊升，增速遠遠超過(guò)新房銷(xiāo)售。2018年新房銷(xiāo)售增速僅為1.3%，2019年1-2月份新房銷(xiāo)售增速進(jìn)入負增長(cháng)。同時(shí)，一些老舊物業(yè)無(wú)法適應年輕人的需求，重裝頻率正在上升。
做低頻還是做高頻
傳統家裝偏向硬裝，一次裝修后，框架一定，能夠變動(dòng)的就很少了。家居消費一直是低頻高客單，需要深度思考的角色。家居消費專(zhuān)業(yè)性強，特別是前期設計以及中期硬裝部分，消費者如果不具備一定的專(zhuān)業(yè)能力，在做決策時(shí)是相當累的一件事。不少消費者不得不把決策權讓渡給裝修公司或者包工頭之類(lèi)的。此時(shí)，裝修公司或者包工頭代采成為家居建材賣(mài)場(chǎng)的主要客戶(hù)。家居賣(mài)場(chǎng)零售批發(fā)客戶(hù)可以做到3：7，也就是家居賣(mài)場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)面向B端商戶(hù)為主的銷(xiāo)售渠道，真正面向C端反而在下降。不少家居建材賣(mài)場(chǎng)在轉型所謂的家居時(shí)，經(jīng)常會(huì )發(fā)現賣(mài)百貨，百貨倒，做餐飲，餐飲倒。家居賣(mài)場(chǎng)可以說(shuō)完全沒(méi)有客流來(lái)支撐。這跟家居賣(mài)場(chǎng)自己定位有關(guān)。

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